Специфика гражданского оборота земельных участков особо охраняемых природных территорий

     Актуальность данной темы обусловлена тем, что в сфере гражданского оборота земельных участков особо охраняемых природных территорий (далее - ООПТ) возникновение юридических коллизий становится неизбежным из-за того, что такое недвижимое имущество представляет собой одновременно и предпринимательский интерес в области рекреационной, спортивной деятельности, и общественный интерес, связанный с охраной уникальных природных достопримечательностей. Для создания оптимальной модели правового регулирования на данном сегменте необходимо учитывать совокупность характерных особенностей, возникающих под влиянием приоритета публичного интереса [2. С. 113]. Помимо этого ситуация осложняется и тем, что нормы об имущественном обороте земельных участков ООПТ не носят системного характера: гражданское законодательство не сбалансировано с природоресурсным (земельным, экологическим), что приводит к значительным затруднениям в правоприменении.

     В соответствии со ст. 94 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) [1] «к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим».

     К видам земель особо охраняемых территорий, согласно п. 2 ст. 94 ЗК РФ, относятся, в частности, земли особо охраняемых природных территорий, природоохранного назначения, рекреационного назначения и историко-культурного назначения.

     Непосредственно правовое регулирование земель особо охраняемых природных территорий осуществляется ст. 95 ЗК РФ, в частности их закрытый  перечень установлен ч. 1 данной статьи. Существование данного перечня важно в частности и для судебной практики. Так, по одному из дел суд удовлетворил требование заместителя прокурора субъекта РФ в интересах правительства субъекта РФ к администрации муниципального образования и индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного между администрацией и предпринимателем, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя возвратить администрации земельный участок. Суд, основываясь на п. 1 ст. 95 ЗК РФ, отметил, что территория природного парка имеет определенные границы, статус и режим использования особо охраняемой природной территории и земельных участков в ее пределах и, соответственно, на момент заключения оспариваемой сделки земельный участок был отнесен к землям особо охраняемых природных территорий [4].

     По другому делу суд удовлетворил иск федерального государственного бюджетного учреждения к администрации и индивидуальному предпринимателю в части о признании ничтожным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что земельный участок находится в границах государственного природного заказника федерального значения, который является федеральной собственностью и находится в ведении федеральных органов государственной власти (правомочия собственника принадлежат территориальному управлению), иных доказательств в материалы дела не представлено. Исходя из того, что у администрации не имелось полномочий по распоряжению данным земельным участком, являющимся объектом особо охраняемых природных территорий, договор является ничтожной сделкой, так как заключен от имени собственника неуполномоченным лицом, суд правомерно удовлетворил исковые требования (п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 95 ЗК РФ) [5].

     С учетом того, что в границах ООПТ могут быть земельные участки всех форм собственности, характер гражданско-правового регулирования отношений, зависящий в данном случае от степени ограничений их гражданского оборота, будет различен: либо запретительный (земельные участки федеральной собственности в государственных природных заповедниках и в национальных парках); либо запретительно-дозволительный или разрешительный (земельные участки публичного собственника иных ООПТ); либо дозволительный (земельные участки физических и юридических лиц в ООПТ, региональные и муниципальные земельные участки в национальных парках). 

     Такой вывод основан на принципе единства и дифференциации, проявляющемся и при регулировании имущественных отношений, складывающихся по поводу земельных участков ООПТ, на уровне отрасли гражданского права и на уровне системы норм о таком земельном участке как правовом образовании с гражданско-правовой составляющей. Реализация вышеназванного принципа способствует применению индивидуального подхода к определению баланса частных и публичных интересов в сфере оборотоспособности земельных участков ООПТ разных форм собственности. Как правило, балансовое соотношение интересов в гражданско-правовой циркуляции земельных участков ООПТ частных собственников асимметрично в пользу частного интереса, в отличие от оборота земельных участков публичного собственника, где превалирует публичный интерес и наблюдается диаметрально противоположный баланс [3. С. 97].

     Как исключение из приведенного правила необходимо рассматривать региональные и муниципальные земельные участки в составе национальных парков, которые могут свободно переходить от одного лица к другому. Изложенная правовая позиция, вытекающая из системного толкования подп. 1 п. 4 и подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, находит косвенное подтверждение в судебной практике. В 2012 году Республика Бурятия в лице государственного учреждения заключила договор с победителем аукциона по продаже земельного участка регионального собственника (ранее приобретенного государственным учреждением здравоохранения у гражданина) в Национальном парке "Тункинский". Признанный судами правомерным отказ регистрационной службы в регистрации перехода права собственности на этот земельный участок был обоснован не ограничением его оборотоспособности, установленным ст. 27 ЗК РФ, а исключительным правом федерального государственного бюджетного учреждения, ведающего указанной ООПТ, на приобретение земельных участков в границах национального парка [6] [7] [8].

     Таким образом, мы видим, что специфика гражданского оборота земельных участков ООПТ образуется под действием системы природоохранных предписаний, требований и запретов, определяющих пределы оборотоспособности такого объекта гражданских прав. Законодательство в рассмотренной сфере находится на стадии развития, основной тенденцией которого должно стать расширение оборота земельных участков ООПТ с одновременным обеспечением сохранности эталонных ландшафтов и уникальных природных достопримечательностей.