Регистрация права собственности на объект недвижимого имущества с измененным статусом

Номер журнала:

Краткая информация об авторах: 
  •  
  • Черячукина Евгения Александровна – кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса филиала в городе Дедовск Московской области Российского государственного социального университета;
  • Пушкина Алина Игоревна – помощник федерального судьи Красногорского городского суда Московской области, магистрант филиала в городе Дедовск Московской области Российского государственного социального университета
Аннотация: 

В статье рассматриваются вступившие в силу изменения в закон, регулирующий регистрацию прав на недвижимое имущество и постановку объектов недвижимого имущества на кадастровый учет, а также порядок регистрации права на объект с измененным статусом по решению суда. Подчеркивается значение института регистрации для зашиты права собственности. Сделан вывод, что в случае изменения статуса жилого помещения, решение суда о признании жилого помещения частью дома или квартирой является лишь промежуточным этапом в узаконивании прав на недвижимость.

Ключевые слова: 

право собственности, кадастровый учет, решение суда, жилой дом, квартира, статус жилого помещения, практика.

     Право собственности представляет собой одно из основополагающих конституционных прав, которые в совокупности обеспечивают развитие общественных отношений в условиях рыночной экономики [7]. В силу своей значимости право собственности требует четкого и эффективного правового регулирования. Как отмечал известный правовед Б.Н. Чичерин, право собственности представляет собой основополагающее юридическое начало, которое вытекает из свободы человека и устанавливает полновластие лица над вещью. Вторжение государства в область собственности и стеснение права хозяина распоряжаться своим имуществом всегда является злом [8. C. 5].
     Конституционный характер права собственности не снижает значимости гражданско-правового и административно-правового регулирования отношений, возникающих по поводу собственности. Несмотря на достаточно детальную регламентацию в действующем гражданском законодательстве вопросов собственности, на практике нередко возникают случаи, связанные с нарушением права собственности и влекущие за собой определенные материальные и процессуальные сложности. В этом контексте представляет теоретический и практический интерес вопрос о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества с измененным правовым статусом.
     В современных условиях российское законодательство динамично изменяется. Но в ряде случаев законодатель не успевает за развитием общественных отношений, что неизбежно порождает возникновение пробелов в правовом регулировании. Одним из примеров выступает Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [6] {1}.
     В соответствии с Конституцией и действующим законодательством, решение суда является обязательным для исполнения любыми государственными, муниципальными и иными государственными органами, должностными лицами. Но на практике Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии нередко ставит под сомнение решение суда, которое подается на регистрацию прав как правоустанавливающий документ.
     С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" [5].
     Указанный Закон внес свои коррективы в работу двух ранее разных и практически не взаимодействующих органов, осуществляющих государственный кадастровый учет, и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость. В настоящее время ведется работа по созданию и формированию Единого государственного реестра недвижимости, который будет вестись исключительно в электронной форме и включать в себя: кадастр недвижимости, реестр прав на нее, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты, книги учета документов [2. C. 32].
     Как подразумевает законодатель, с введением в действие нового закона о государственной регистрации прав собственникам недвижимого имущества в виде земельных участков, жилых домов, квартир, частей названных объектов более не придется преодолевать долгий путь по регистрации своего права и постановке на кадастровый учет недвижимого имущества в разных структурных подразделениях. Теперь достаточно обратится в орган, осуществляющий кадастровый учет и государственную регистрацию права, в так называемом «одном окне», предоставив необходимый для регистрации комплект документов, и по истечению срока, установленного федеральным законодательством, получить выписки, подтверждающие постановку на государственный кадастровый учет и регистрацию права. Государственная регистрация права и постановка на кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного сотрудничества, что должно упростить процедуры постановки на кадастр и регистрации права.
     Однако, введение в действие нового закона о государственной регистрации не упростило процедуру регистрации права на часть жилого дома, признанную таковой по решению суда, так как многие процедуры, предшествующие регистрации права на объект недвижимости с измененным статусом жилого помещения по решению суда не урегулированы законодательством. 
     Рассмотрим пример из судебной практики. В соответствии с решением Истринского городского суда Московской области [3] за истицей Н. признано право собственности на часть жилого дома, расположенного по адресу: Московская область… В соответствии с текстом указанного решения истица Н. обратилась в суд с исковыми требованиями к Администрации о признании квартиры частью жилого дома и изменении статуса жилого помещения, в обоснование которого указала, что принадлежащая ей на праве собственности квартира фактически является частью жилого дома, так как расположена на земельном участке, принадлежащем истице на праве собственности и соответствует всем критериям, предъявляемым законом к жилым домам.
     Согласно ч.1 ст. 15 ЖК РФ Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
     В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.
 
     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
     Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
     Таким образом, критерием, позволяющих разграничить виды жилых помещений «часть жилого дома» и «квартира», является отсутствие или наличие помещений общего пользования.
     В силу положений ст. 36 ЖК РФ помещениями общего пользования в многоквартирном доме являются лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
     Суд, приняв во внимание заключение эксперта, который пришел к выводу, что квартира действительно является частью жилого дома, посчитал возможным признать право собственности на часть жилого дома за истицей, прекратив при этом право собственности истицы на квартиру по указанному адресу.
     Исходя из данного судебного постановления, его исполнение органом государственной регистрации ясно и понятно, и не требует дополнительных разъяснений. В данном случае государственному органу достаточно погасить старую запись о праве собственности истицы на квартиру и создать новую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности истицы Н. на часть жилого дома.
     Так, по логике действий необходимо представить в регистрирующий орган вступившее в законную силу решение суда и в установленный законно срок получить подтверждение о внесении данных в ЕГРП о зарегистрированном праве {2}.
     Однако, как следует из практики, обратившись за регистрацией своего права собственности на часть жилого дома, Управлением Росреестра истице было отказано в такой регистрации, в связи с необходимостью предварительно аннулировать кадастровую запись об объекте недвижимого имущества в виде квартиры, поставить на кадастровый учет часть жилого дома и получить соответствующий кадастровый паспорт.
     Указанные действия, предшествующие регистрации права, не урегулированы действующим законодательством, в связи с чем юристы подчас не в силе разобраться с чего следует начинать при регистрации права на новый объект недвижимости в связи с изменением его статуса.
     Однако, в сложившейся ситуации, собственнику части жилого дома, признанного таковым по решению суда необходимо обратиться к кадастровым инженерам для составления кадастрового паспорта части жилого дома, аннулировать запись о старом объекте недвижимого имущества в ГКН и внести данные о новом объекте.
     Далее, следует обратиться в орган БТИ для составления технического паспорта жилого помещения, а именно части жилого дома. И только пройдя указанные этапы, собственнику следует обращаться в регистрирующий орган для погашения старой записи о наличии прав на квартиру и внесении сведений о регистрации права на часть жилого дома, предоставив при этом копию решения суда, заверенного надлежащим образом, кадастровый паспорт части жилого дома и технический паспорт жилого помещения, а также иные документы в соответствии с законодательством.
     Следовало бы праздновать победу на данном этапе, однако со вступлением в силу изменений с закон о регистрации, закон о кадастре и ряд иных законов, регулирующих регистрацию прав на недвижимое имущество, то есть с 1 января 2017 года Управление Росреестра приостановило деятельность по регистрации частей жилого дома. По мнению регистраторов, части жилых домов должны признаваться квартирами в установленном законом порядке и проходить регистрацию как новый объект недвижимости.
     Внесудебный порядок о признании частей жилых домов квартирами не установлен на законодательном уровне, что подразумевает под собой обращение в суд с данной категорией исков и повлечет за собой дополнительные финансовые расходы для собственников такого имущества, что возвращает нас к проблеме отсутствия зарегистрированного в установленном законом порядке права на объект недвижимого имущества.
     На основании изложенного, считаем необходимым урегулировать на законодательном уровне этапы регистрации права и постановки на кадастровый учет недвижимого имущества с измененным статусом, а не основываться на сложившейся практике, известной юристам узкой специализации.
     Таким образом, в соответствии с законодательными актами различной юридической силы, Конституцией РФ, решение суда должно неукоснительно исполняться всеми государственными органами, должностными лицами, физическими и юридическими лицами [1. С. 13-18] [4. С. 46], что подразумевает под собой императивность судебного постановления, вступившего в законную силу. Права на объекты недвижимого имущества, признанные за лицом на основании решения суда, должны регистрироваться в соответствующем государственном органе без установления каких-либо дополнительных требований со стороны данного органа. Однако, в случае изменения статуса жилого помещения, решение суда о признании жилого помещения частью дома или квартирой является лишь промежуточным этапом в узаконивании прав на недвижимость, что в свою очередь ставит под сомнение верховенство судебной власти и судебных постановлений.
 
ПРИМЕЧАНИЯ
{1} С 1 января 2017 года в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
{2} До 2016 года регистрирующим органом выдавалось свидетельство о государственной регистрации права установленного образца, с конца 2016 года собственнику выдается выписка из ЕГРП, подтверждающая внесение соответствующих сведений в государственный реестр.
Литература: 
[1] Галушкин А.А., Грудцына Л.Ю. Проблемы правового обеспечения адвокатской деятельности // Право и управление. XXI век. 2014. № 3 (32).
[2] Коломиец Д.Ю. Эволюция правового регулирования учета недвижимости (кадастрового учета) в России // Юридический мир. 2016. № 7. 
[3] Решение Истринского городского суда Московской области от 12 октября 2016 г. // 2016, Государственная автоматизированная система Российской Федерации «Правосудие» интернет-портал. http://istra.mo.sudrf.ru
[4] Современные проблемы и тенденции адвокатуры. М., 2015.
[5] Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
[6] Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
[7] Финансовая система Российской Федерации: состояние, тенденции и перспективы. М., 2015.
[8] Чичерин Б.Н. Собственность и государство. СПб.: Изд-во Русской Христианской гуманитарной академии, 2005.